La comunidad es titular, pero el administrador es el responsable funcional
El Real Decreto 355/2024, de 2 de abril, establece que las comunidades de propietarios, como titulares de los ascensores, deben garantizar el cumplimiento de una amplia lista de obligaciones: custodia documental permanente, control del mantenimiento, seguimiento de revisiones, verificación de la empresa conservadora, comunicación de accidentes, incidentes y anomalías fidedignas y disponibilidad inmediata de información ante la administración.
Sin embargo, en la práctica, es el administrador quien debe organizar, supervisar y asegurar que todo esto se cumple. El artículo 20.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal es claro: debemos velar por el buen régimen de la casa sus instalaciones y servicios. Ignorar esta normativa o confiar en que «la empresa de ascensores lo lleva todo» no solo es ingenuo, sino un riesgo directo para nuestra responsabilidad profesional.
La ITC AEM 1 «Ascensores» no deja espacio para improvisaciones. Supone un volumen de tareas nuevas y específicas, entre ellas:
- Recopilar y mantener al día toda la documentación del ascensor.
- Verificar la cualificación y actuaciones de la empresa conservadora.
- Actuar ante intervenciones, anomalías y modificaciones.
- Controlar que cada actuación se ajusta a los requisitos normativos.
- Garantizar la trazabilidad y la disponibilidad inmediata ante OCAs e Industria.
Todo este trabajo no puede delegarse ni improvisarse. Exige método, rigor y herramientas adecuadas. Y, sobre todo, exige entender que ya no basta con guardar partes de mantenimiento en una carpeta.
La normativa establece un régimen sancionador severo. Se abrirá un proceso de investigación en caso de incidente de cierta envergadura donde administrador y comunidad pueden quedar expuestos si no se demuestra un cumplimiento claro y verificable.
En este nuevo escenario, es importante aclarar el papel de las empresas conservadoras. Son un agente técnico imprescindible, sí, pero no son quienes garantizan el cumplimiento global de la normativa. Su función es mantener la instalación, comunicar incidencias y aportar documentación técnica, pero la responsabilidad final recae sobre el titular y, en la práctica, sobre el administrador que gestiona ese cumplimiento.
Formación y tecnología: dos requisitos que ya no son opcionales
La ITC AEM 1 «Ascensores» no puede gestionarse con intuiciones ni con el modelo tradicional de archivadores y partes dispersos. Requiere preparación específica para interpretar requisitos, revisar documentación y anticipar riesgos.
La tecnología también es clave. La gestión documental, la trazabilidad y el control de plazos exigen herramientas que permitan trabajar con precisión. Hoy es imprescindible contar con:
- Software específico para la documentación del ascensor.
- Registros digitales actualizados en tiempo real.
- Sistemas de alertas para inspecciones, plazos y revisiones.
- Procedimientos internos que garanticen orden y trazabilidad.
- Auditorías periódicas que aseguren que la documentación está completa.
Adaptarse a todo esto no es una carga: es una inversión para protegernos y ofrecer un servicio más profesional y más seguro.
Una oportunidad para elevar la profesión
Aunque la ITC AEM 1 «Ascensores» introduce más obligaciones y más trabajo, también abre una oportunidad real para dignificar y reforzar la figura del administrador de fincas colegiado. Durante mucho tiempo, nuestra labor se ha percibido como administrativa, centrada en gestiones rutinarias, presupuestos y mediación vecinal.
Sin embargo, esta normativa nos sitúa en un nivel de responsabilidad mucho más técnico, donde debemos demostrar capacidad de análisis, control documental, gestión del riesgo y supervisión reglamentaria.
Cuando explicamos a las comunidades el alcance real de la ITC AEM 1 «Ascensores», comprenden la necesidad de un servicio especializado. Y es ahí donde nuestra profesión puede dar un salto: no solo gestionamos una instalación esencial del edificio, sino que garantizamos seguridad, cumplimiento legal y trazabilidad ante cualquier requerimiento.
Un nuevo servicio imprescindible para las comunidades
La entrada en vigor de la ITC AEM 1 «Ascensores» convierte la gestión normativa del ascensor en un servicio profesional independiente dentro de la administración de fincas. No es una tarea añadida de manera informal: es un servicio que debe estructurarse, presupuestarse y prestarse con criterios técnicos.
Este servicio debe incluir:
- Custodia documental completa y actualizada.
- Verificación periódica de la empresa de mantenimiento.
- Control de plazos, inspecciones y requisitos normativos.
- Seguimiento de anomalías, intervenciones y modificaciones.
- Disponibilidad inmediata ante OCAs o Industria.
- Formación continua para interpretar correctamente la normativa.
Las comunidades necesitan este servicio, aunque todavía muchas no sean conscientes de ello. Nuestra función es explicarlo con claridad y rigor, para que comprendan que la normativa no es negociable y que su cumplimiento solo puede garantizarse mediante una gestión profesionalizada.
Un estándar profesional para los próximos años
La ITC AEM 1 «Ascensores» no es una moda normativa ni un cambio temporal: es el nuevo estándar que marcará la gestión de los ascensores en España durante los próximos años. Exige rigor, sistemas, profesionalidad y preparación técnica.
Si como administradores asumimos este rol con seriedad, no solo cumpliremos con la ley, sino que elevaremos el nivel de nuestro sector y reforzaremos nuestra posición como profesionales esenciales en la seguridad de los edificios y en la protección jurídica de las comunidades de propietarios.
Francisco José Sánchez Rodríguez
Administrador de Fincas de Granada
Acceso colegiados Sede Electrónica