El Código Civil define el arrendamiento como el contrato mediante el que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto. De tal definición queda en vigor la entrega del goce o uso. La LAU de 1964, continuó manteniendo la prórroga forzosa y la congelación de rentas. La actual, en cuanto a la vivienda restringen la libertad de contratación, que no puede ser inferior a cinco años, pero libera totalmente los arrendamientos distintos de vivienda.
Los arrendamientos pueden ser de vivienda, cuando recaen sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente del arrendatario, y de uso distinto del de vivienda en todos los demás casos con un destino que no sea la vivienda permanente.
Legislación aplicable.
Los arrendamientos de una y otra clase otorgados con posterioridad al 1 de enero de 1995 se regulan por la vigente ley de arrendamientos urbanos de 24 de noviembre de 1994. Por lo tanto, cualquier clase de contrato de arrendamiento que se otorgue en la actualidad tiene que regirse única y exclusivamente por esta legislación.
Aunque las normas anteriores sobre arrendamientos no tienen aplicación ninguna al tiempo de otorgar hoy un contrato, no está de más tener en cuenta que los contratos de arrendamiento otorgados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994, se rigen por lo dispuesto en el art. 9º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 y por la disposición transitoria primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 noviembre de 1994; y los arrendamientos formalizados antes de 9 de abril de 1985 se rigen fundamentalmente por las normas del texto refundido de la Ley de 24 de diciembre de 1964 y por las transitorias segunda y tercera de la Ley de arrendamientos de 24 de noviembre de 1994.
No se trata de dar indicaciones sobre el contenido de las condiciones del arrendamiento, sino de ciertas normas elementales que deben conocer los arrendadores. El contrato, en cualquier caso, es conveniente que lo redacte un profesional especializado.
Solvencia.
Una de las primeras gestiones a realizar debe ser la relativa a la solvencia del arrendatario, y cuando ésta ofreciere dudas , intentar que alguna persona garante se constituya en fiador, aún admitiendo la dificultad de encontrar quien se preste a tal fianza.
Forma del contrato.
El contrato puede celebrarse de cualquier manera. La ley incluso lo permite de forma verbal, aunque es innecesario advertir la conveniencia, si no la necesidad, de que se otorgue de modo escrito. Si se trata de vivienda, debe formalizarse en el impreso oficial correspondiente, que ya lleva incorporado el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados; si fuere de uso distinto del de vivienda, se cumplimenta en papel común, puesto que este arrendamiento, en la maoría de los casos, se encuentra sujeto al Impuesto del Valor Añadido que se repercute en los recibos de renta. El pago de estos impuestos corresponde al arrendatario.
Fianza.
Hay obligación legal de constituir una fianza, equivalente a una mensualidad de renta, si se trata de viviendas, y de dos meses si es otro uso distinto, cuyo importe se ingresa en la cuenta de la Generalidad Valencia.- Al término del arrendamiento debe devolverse al arrendatario si ha cumplido con todas sus obligaciones.
Otros pactos.
En los pactos del contrato hay que tener en cuenta:
a) La renta, su revisión y el modo de pago
Indicar el importe de la renta mensual, cómo se revisa, teniendo en cuenta que los arrendamientos de vivienda, durante los primeros cinco años, la renta sólo puede actualizarse conforme a las variaciones del IPC. Hay que convenir dónde se paga la renta: en el domicilio del arrendador, del arrendatario o en una cuenta bancaria.
b) Los gastos comunes
Hacer constar si se repercuten o están incluidos en la renta convenida. Si hay que repercutirlos, expresar los conceptos y los importes de cada uno de ellos.
c) La duración del contrato
En contratos de vivienda, el mínimo para el arrendador es de cinco años; el arrendatario puede resolver una vez transcurrido el plazo mínimo establecido en el contrato, aunque éste lo puede prorrogar hasta cinco años.
d) La posibilidad de ceder o subarrendar
Autorizar o prohibirlos, pero hacerlo constar en el contrato.
e) La renuncia a los derechos de tanteo y retracto en caso de venta
Si así se ha convenido, incluirlo expresamente.
f) La posibilidad de realizar obras el arrendatario
g) La renuncia a la indemnización al término del contrato de uso distinto al de vivienda.
Salvo que se reconozca este derecho, hay que incluir la renuncia en el contrato.
h) La posible inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad.
El contrato puede inscribirse en el Registro, para que tenga efectos frente a terceros, pero para ello ha de elevarse a escritura pública. Si se conviene esta posibilidad, incluirla en el contrato, con indicación de a quien corresponden los gastos que se originen.
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