Manuel Roberto Enguídanos
Presidente de Honor del Colegio de AA.FF. de Valencia
La vivienda es el bien más costoso que adquieren las familias españolas, y en más de un 80% los hogares españoles están en fincas sujetas al régimen de propiedad horizontal o en comunidad. Existe la mala interpretación de considerar sólo como propiedad el interior de la vivienda de cada uno, de puertas adentro, pensando que lo exterior –que es precisamente lo que constituye la propiedad horizontal, puesto que lo externo son los elementos comunes compartidos- es intranscendente, cuando la realidad es que esas cosas comunes (estructura, fachada, cubierta, escaleras, servicios, etc.) son las que posibilitan la seguridad y la habitabilidad de la vivienda.
Por otra parte, el suelo urbano es escaso e irreemplazable, por lo que debe ser aprovechado debidamente, sustentando edificios en condiciones. Todo esto es ajeno a lo que los interesados entienden como su propiedad, sin tener en cuenta su transcendencia y la necesidad de prevenir y mantenerlos. Por contra, en la conservación de otros bienes infinitamente menos precisos y preciosos que la vivienda, hay un esmero y atención que no se presta a ésta. Ocurre con los automóviles, a los que se dedica tiempo, incluso de modo personal ,para lavarlos, pintarlos, cambiar aceite, ruedas, frenos, etc., haciendo lo que debe hacerse, mantenerlo y conservarlo en perfecto estado. Mucha mayor atención debe darse a la conservación del inmueble, y a eso tiende la política urbanística. Muchas Comunidades Autónomas y algunos Ayuntamientos han dictado normas para la revisión obligatoria de los edificios que cuenten con determinada antigüedad (Comunidad Valenciana, Madrid, Barcelona…), cuyas normas no hacen mas que reiterar, una vez más, lo que ya es una obligación establecida desde hace más de un siglo, y contínuamente recordada en una serie de disposiciones legales, como:
CODIGO CIVIL (del año 1888, o sea, hace 114 años)
Art. 1554: El arrendador está obligado a hacer todas las reparaciones necesarias a fin de conservar la finca en estado de servir.
Art. 1907: El propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniera por falta de las reparaciones necesarias.
LEYES DEL SUELO 1956 Y 1976
Art. 171: “Los propietarios de los terrenos, urbanizaciones, edificaciones y carteles, deberán mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato públicos.”
LAU 1946
Art. 136: Las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir, serán a cargo del arrendador.”
LAU 1956
Art. 107: mismo texto que 1946
LAU 1964
Art. 107: mismo texto que 1946
LAU 1994
Art. 21: El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesasrias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido…. La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador.
LPH 1999
Art. 9.f) : Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
Art. 10: Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
LEY ORDENACION EDIFICACION 5-11-99
Art. 16. 1: Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación,mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.
2. Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada.
LEY 15 NOVIEMBRE 1994 REGULADORA DE LA ACTIVIDAD URBANISTICA EN LA COMUNIDAD VALENCIANA.
Art. 86. Deber de conservación y rehabilitación.Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios deberán mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras precisas para conservar o rehabilitar en ellos las condiciones imprescindibles de habitabilidad o uso efectivo que permitirían obtener la licencia administrativa de ocupación para el destino que les sea propio. Será exigible este deber aun cuando no hubiere norma específicamente apalicable sobre protección del medio ambiente, patrimonios arquitectónicos y arqueológicos o sobre rehabilitación urbana. Si las hubiese, se cumplirá con total respeto a las mismas.
Art. 87. Inspección periódica de construcciones. Los propietarios de toda edificación catalogada o de antigüedad superior a 50 años, deberán promover, al menos cada cinco años, una inspección a cargo de facultativo competente, para supervisar su estado de conservación.
Dicho facultativo consignará los resultados de su inspección, expidiendo un certificado que describa los desperfectos apreciados en el inmueble, sus posibles causas y las medidas prioritarias recomendables para asegurar su estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales o para mantener o rehabilitar sus depedencias en condiciones de habitabilidad o uso efectivo según el destino propio de ellas. Asimismo dejará constancia del grado de realización de las recomendaciones expresadas con motivo de la anterior inspección periódica. La eficacia del certificado exige remitir copia de él al Ayunbtamiento y al Colegio profesional correspondiente.
El Ayuntamiento podrá exigir de los propietarios la exhibición de los certificadios actualizados de inspección periódica de construcciones y, si descubriera que éstas no se han efectuado, podrá realizarlo a costa de los obligados.
Es evidente que del incumplimiento de esa obligación de mantener y conservar, se derivan responsabilidades por los daños y perjuicios que pudieran originarse , sin olvidar que esa responsabilidad se traslada al Administrador de Fincas cuando éste no advierte a sus representados la necesidad de conservar adecuadamente los inmuebles, o incumple o retrasa por su negligencia la ejecución de reparaciones, que dan lugar a accidentes. Téngase en cuenta el art. 20 de la LPH que impone al Administrador la “obligación” de atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su cas, a los propietarios. De esa obligación no se excluye el Administrador de fincas cedidas en renta, que tiene también la obligación de mantener y conservar los bienes que tiene encomendados.
Los propietarios deben aceptar por convencimiento las revisiones técnicas de sus edificios, y aunque no existiera obligación legal para ello, deberían hacerlo, porque hay que sustituir la cultura de la reparación, casi previa al colapso y la ruina, por la preventiva del mantenimiento y de la conservación, que a la larga es más rentable.
Los Colegios de Administradores de Fincas, a través de sus profesionales, pueden y deben ofrecer su ayuda y colaboración en el cumplimiento de estas obligaciones. Se reitera la conveniencia de hacerlo, así como extremar el celo para difundir en las comunidades una cultura de mantenimiento y conservación. Colegios de AA.FF. y colegiados han de proyectar su actuación más allá de una simple gestión administradora, y deben velar por todos los intereses que tienen encomendados, haciendo las recomendaciones que procedan, debiendo ser los rectores del inmueble en el cumplimiento de sus obligaciones y de cuanto consideren conveniente para la mejor conservación de los bienes y el mayor rendimiento de los mismos. No olvidemos que lo que hagan los Colegios por la sociedad, es lo que dará un mayor prestigio a la profesión.
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