El título de la jornada, celebrada el 12 de febrero, fue “compañerismo y lealtad”. Acudieron 130 administradores colegiados, entre ellos los representantes de Colegios territoriales de toda la geografía española: Comunidad Valenciana, Madrid, Extremadura, Barcelona i Lleida, Girona, Galicia, Almería, Albacete, Guipuzcoa, Vizcaya, las Palmas de Gran Canaria, les Illes Balears y La Coruña.
- José Sales Rodríguez, Presidente del Consejo Autonómico de la Comunidad Valenciana y del Colegio territorial de Valencia Castellón, dio comienzo a la Jornada, recomendando la aportación al consumidor de “las mejores garantías y un servicio de calidad de interés común, para así preservar y transmitir a las generaciones futuras el saber hacer profesional”.
- Salvador Díez Lloris, Presidente del Consejo General, participó en la introducción a la jornada con estas palabras, entre otras:
“Cada día todos tomamos decisiones y cada una de nuestras acciones tiene una dimensión ética. Y los que tenemos ciertas inquietudes siempre nos preguntamos sobre la idoneidad de nuestra forma de hacer las cosas. Tenemos la necesidad de saber si hemos obrado bien o no. Y eso es precisamente la deontología: etimológicamente la deontología es el estudio de lo conveniente. En nuestra forma de actuar es imprescindible disponer de una referencia, un espacio en el que nos podamos desenvolver sabiendo cuáles son los límites y siendo conscientes de que no los sobrepasamos.
Nuestra profesión es especialmente sensible a las cuestiones éticas: gestionamos importantes recursos ajenos, encargamos trabajos a toda clase de empresas y profesionales y, en definitiva, en nuestras manos está el principal patrimonio del que disponen la mayoría de los españoles.
Y esto nos obliga a todos, pero especialmente a los que estamos al frente de nuestros colegios, a diseñar herramientas que nos ayuden, orienten y que sean lo suficientemente rigurosas para que también sirvan para dar la tranquilidad que la sociedad actual nos exige”.
La Competencia desleal
En los Estatutos colegiales y en el código deontológico europeo de los profesionales inmobiliarios (CEPI) hay varias obligaciones y recomendaciones que apuntan a la lealtad del profesional hacia sus clientes, los compañeros y su propio colegio.
Francisco Nemesio Casabán, letrado jefe de la Asesoría jurídica del Colegio AAFF de Valencia-Castellón, expuso la normativa actual que afecta a la Competencia desleal, la defensa legal frente a esta lacra, y los medios propuestos para el refuerzo de la competencia leal en la administración de fincas.
El ponente abordó en su exposición las leyes de Defensa de la Competencia, la Ley de Competencia Desleal y la ley General de la Publicidad. Estas vías judiciales existen. Sin embargo, por la debilidad de la protección legal de la colegiación obligatoria en nuestro sistema español, la sanción consistente en la inhabilitación o en la expulsión de su colegio, actualmente no produce el mismo daño que el que sufre un abogado cesado de su colegio. En su caso, el administrador expulsado de su colegio solo tiene en su contra que las comunidades de propietarios, si valoran las ventajas de la colegiación, rescindan la relación laboral. Y por estos motivos, Francisco Nemesio recomienda que se ponga en valor la garantía formativa, financiera y disciplinaria de la pertenencia a un colegio de administradores. De este modo las comunidades solo querrán trabajar con administradores colegiados.
La Administración Desleal
Otra cuestión distinta es la Administración desleal, que habitualmente se relaciona con el nuevo tipo delictivo del artículo 252 del Código penal. Fernando Lerma Besó, asesor jurídico del Colegio de Valencia-Castellón, ha diseccionado el concepto de administración desleal, que no solo abarca el delito del código penal actual, sino que infringe normas de los estatutos nacionales y territoriales.
El Código penal regula la nueva figura en la sección 1 bis del Capítulo VI del Título XIII del Libro II, y dice expresamente que “serán punibles con las penas del artículo 249 o en su caso con las del artículo 250, los que teniendo facultades para administrar sobre un patrimonio ajeno, emanadas de la ley, encomendadas por la autoridad o asumidas mediante un negocio jurídico, las infrinjan excediéndose en el ejercicio de las mismas, y de esa manera, causen un perjuicio al patrimonio administrado.
“Las mismas penas se impondrán a quien quebrante el deber de velar por los intereses patrimoniales ajenos emanado de la ley, encomendado por la autoridad, asumido mediante un negocio jurídico, o derivado de una especial relación de confianza, y con ello cause un perjuicio a aquel cuyos intereses patrimoniales tenía el deber de salvaguardar”.
Sobre la administración desleal se habla en positivo, como un deber de administrar con lealtad. Y el ponente habló con profusión de ejemplos en los distintos textos normativos que obligan a los administradores de fincas.
El proyecto de código deontológico español
La mesa redonda se dirigió principalmente al diálogo sobre los contenidos del proyecto de Código deontológico. Como se ha explicado anteriormente, las normas deontológicas que regulan nuestra profesión se extraen del Código Europeo de las Profesiones Inmobiliarias (CEPI) y de los Estatutos del Consejo General de Administradores de fincas de España, además de los Estatutos de cada colegio territorial.
Recientemente se ha constituido en el Consejo General una subcomisión Deontológica que está preparando un Código que unifique las normas y a su vez esté separado de los Estatutos. Esto genera la oportunidad de codificar normas que contemplen las necesidades de los tiempos actuales, donde la competencia desleal es muy agresiva, además de incorporar los aspectos éticos que requieren las nuevas leyes sobre protección de datos, transparencia en la gestión, publicidad, etc. Qué mejor modo de hacer un programa de prevención de delitos que tener un código deontológico completo y eficaz, con un buen sistema disciplinario.
También durante la mesa redonda fue vivo el debate. Por ejemplo, se planteó por parte del colegio de Navarra que se explicite claramente si las comisiones ilegales son delito, si el soborno hace perder independencia al administrador, si es una manifestación de administración desleal cuando no se ha informado previamente a los clientes, y si su sanción por el código deontológico permite una mayor calidad y dificulta trabajar por honorarios a pérdidas.
Sobre la publicidad mediante buzoneo, mientras no se infrinja la ley general de publicidad ni la de Competencia desleal, no se puede prohibir en el código deontológico.
Los colegios territoriales o, en caso de recurso, las instancias superiores, están al servicio de la deontología en el ejercicio de su actividad disciplinaria. No pueden servir a los intereses personales de sus colegiados ni a los intereses particulares de los consumidores. Por este motivo, en ocasiones se producirá descontento por parte de algunos compañeros que, según dicen, pagan sus cuotas para algo. Es necesario divulgar un código que sea transparente, objetivo y justo, y su aplicación redunde en beneficio de todos.
Francisco José Arnaldos Jiménez
Vocal de la Junta de Gobierno del Colegio Territorial de Valencia-Castellón
Presidente de la Comisión Deontológica y Disciplinaria
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